STP favorite sugli immobili: ammortamenti deducibili, professionisti no

La forma giuridica fa la differenza: per professionisti individuali e associazioni professionali gli ammortamenti restano indeducibili, mentre nelle STP in forma di SRL valgono le regole del reddito d’impresa.

In breve

• La deducibilità degli immobili cambia in base alla forma giuridica del soggetto
• Il professionista individuale e l’associazione professionale seguono le regole del reddito di lavoro autonomo
• In questi casi i canoni di leasing sono deducibili, ma le quote di ammortamento dell’immobile acquistato restano generalmente indeducibili
• Le STP costituite come SRL producono reddito d’impresa e possono dedurre sia leasing che ammortamenti
• La scelta della struttura giuridica incide quindi anche sulla fiscalità immobiliare dello studio professionale

Immobili strumentali dei professionisti: perché la STP può essere più conveniente. Quando un professionista decide di acquistare o prendere in leasing l’immobile dove svolgere la propria attività, spesso guarda solo al costo finanziario dell’operazione. In realtà, uno degli aspetti più importanti riguarda il trattamento fiscale: la deducibilità cambia in modo significativo a seconda della forma giuridica scelta. Ed è proprio qui che emerge una differenza molto rilevante tra professionista individuale, associazione professionale e STP.

Professionista individuale e associazione professionale: ammortamento ancora bloccato. Per il professionista individuale e per l’associazione professionale si applicano le regole del reddito di lavoro autonomo. Il recente D.Lgs. 192/2024 ha confermato il cosiddetto doppio binario: i canoni di leasing immobiliare restano deducibili, mentre le quote di ammortamento degli immobili acquistati in proprietà continuano, in linea generale, a non esserlo. In pratica, acquistare direttamente l’immobile non consente di dedurre fiscalmente l’ammortamento, mentre il leasing prevede un trattamento più favorevole. Questo principio è stato confermato anche dalla nuova formulazione dell’articolo 54-quinquies del TUIR, che esclude espressamente gli immobili tra i beni ammortizzabili nel lavoro autonomo.

Le STP in forma di SRL: qui cambia tutto. Diverso è il caso delle STP costituite in forma di SRL. In questo caso non siamo più nel reddito di lavoro autonomo, ma nel reddito d’impresa. La conseguenza pratica è molto importante: diventano deducibili sia i canoni di leasing sia le quote di ammortamento dell’immobile acquistato. Questo rappresenta un vantaggio fiscale spesso sottovalutato nella scelta della struttura societaria. Non si tratta solo di una questione organizzativa o di responsabilità patrimoniale: anche la fiscalità degli investimenti immobiliari può rendere la STP una soluzione più efficiente.

Immobile strumentale: cosa significa davvero? Per i professionisti, un immobile è considerato strumentale solo se viene utilizzato esclusivamente per l’attività professionale. Non conta la categoria catastale, ma l’utilizzo concreto del bene. Anche un immobile abitativo può quindi essere considerato strumentale se viene destinato integralmente allo svolgimento della professione. Questo aspetto è fondamentale per valutare correttamente la deducibilità delle spese collegate.

Spese ordinarie e interessi passivi restano deducibili anche per professionisti. Anche quando l’ammortamento non è deducibile, restano comunque deducibili molte spese legate all’immobile. Parliamo ad esempio delle spese condominiali ordinarie, dei costi di gestione e degli interessi passivi sui mutui contratti per l’acquisto dell’immobile strumentale. L’indeducibilità dell’ammortamento, quindi, non significa totale assenza di vantaggi fiscali, ma certamente rende meno efficiente l’acquisto diretto rispetto ad altre soluzioni.