IVIE: quando gli immobili esteri devono essere dichiarati e tassati in Italia

Chi possiede case, appartamenti o immobili all’estero deve prestare attenzione non solo al monitoraggio fiscale, ma anche all’IVIE, l’imposta patrimoniale sugli immobili detenuti fuori dall’Italia.

In breve

• L’IVIE è l’imposta sugli immobili situati all’estero.
• Riguarda i soggetti fiscalmente residenti in Italia.
• Si applica a case, appartamenti, terreni e altri immobili detenuti fuori dal territorio italiano.
• Dal 2024 l’aliquota ordinaria è salita all’1,06%.
• L’immobile estero va normalmente indicato nel quadro RW della dichiarazione dei redditi.

Che cos’è l’IVIE? L’IVIE è l’Imposta sul Valore degli Immobili situati all’Estero. Si tratta di una patrimoniale dovuta dai soggetti residenti fiscalmente in Italia che possiedono immobili fuori dal territorio nazionale. Molti contribuenti pensano che il tema riguardi soltanto grandi investitori immobiliari o patrimoni particolarmente elevati. In realtà l’IVIE può interessare anche situazioni molto comuni: una casa ereditata all’estero, un appartamento acquistato per investimento. L’imposta nasce insieme agli obblighi di monitoraggio fiscale delle attività detenute all’estero e si collega direttamente al quadro RW della dichiarazione dei redditi.

Chi deve pagare l’IVIE? L’imposta riguarda principalmente le persone fisiche residenti in Italia che possiedono immobili esteri. Tuttavia, negli ultimi anni, l’ambito soggettivo è stato ampliato. Sono infatti interessati anche: titolari di usufrutto, uso o abitazione; concessionari di aree demaniali; locatari in leasing immobiliare; società semplici ed enti non commerciali residenti in Italia in presenza degli obblighi di monitoraggio fiscale. L’imposta si applica indipendentemente dall’utilizzo dell’immobile: abitativo, turistico, commerciale o strumentale..

Come si calcola? Dal 2024 l’aliquota ordinaria dell’IVIE è pari all’1,06% del valore dell’immobile. Fino al 2023 era invece dello 0,76%. Uno degli aspetti più delicati riguarda proprio il valore da utilizzare per il calcolo dell’imposta. La regola cambia in base al Paese in cui si trova l’immobile. Per gli immobili situati in Paesi UE con adeguato scambio di informazioni, il riferimento prioritario è normalmente il valore catastale estero utilizzato localmente per imposte patrimoniali o reddituali. In assenza di tale dato, si utilizza il costo di acquisto oppure il valore di mercato. Per gli immobili situati in altri Stati, invece, il valore è generalmente quello risultante dall’atto di acquisto o, in mancanza, il valore di mercato locale.

Esenzioni e agevolazioni. L’IVIE non si applica, in linea generale, agli immobili esteri adibiti ad abitazione principale, salvo il caso di immobili che, se fossero situati in Italia, rientrerebbero nelle categorie catastali di lusso A/1, A/8 e A/9. Per queste abitazioni “di lusso” continua invece ad applicarsi l’aliquota ridotta dello 0,4%, con una detrazione annua di 200 euro. Inoltre, l’imposta non è dovuta se l’importo complessivo calcolato non supera 200 euro.

Nessuna doppia tassazione. Dall’IVIE può infatti essere dedotta l’eventuale imposta patrimoniale già versata nello Stato estero in cui si trova l’immobile. Per alcuni immobili situati in Paesi UE, è inoltre possibile considerare anche eventuali imposte reddituali estere non già utilizzate come credito IRPEF. Questo aspetto è particolarmente importante perché consente di attenuare gli effetti di una possibile doppia imposizione internazionale.

Quadro RW, attenzione agli obblighi dichiarativi in Italia. Uno degli errori più frequenti è pensare che l’IVIE riguardi soltanto il pagamento dell’imposta. In realtà l’immobile estero deve essere normalmente indicato nel quadro RW della dichiarazione dei redditi, che ha funzione di monitoraggio fiscale degli investimenti detenuti all’estero. L’omessa compilazione del quadro RW può comportare sanzioni anche molto rilevanti, soprattutto nel caso di patrimoni detenuti in Paesi non collaborativi. Per questo motivo è importante verificare non solo l’eventuale imposta dovuta, ma anche il corretto adempimento dichiarativo.

Come si versa l’imposta. Il versamento segue sostanzialmente le stesse regole dell’IRPEF, con saldo e acconti. Il pagamento avviene tramite modello F24 utilizzando specifici codici tributo predisposti dall’Agenzia delle Entrate. Occorre inoltre prestare attenzione alla conversione in euro dei valori espressi in valuta estera, che deve avvenire utilizzando i cambi ufficiali individuati dall’Agenzia delle Entrate.